Ihr Schlüssel zur erfolgreichen Immobilienfinanzierung für Kapitalanleger

Kapitalanleger finanzieren Immobilien primär zur Vermietung oder Wertsteigerung, daher stehen Mieteinnahmen und deren Auskömmlichkeit im Vordergrund. Auch Wertsteigerungspotential bzw. Entwicklungsmöglichkeiten in der Immobilie sind oftmals Gründe für den Kauf einer Immobilie zu Kapitalanlage. Die Finanzierung muss so gestaltet sein, dass die monatlichen Mieteinnahmen die Kreditkosten decken und idealerweise einen positiven Cashflow ermöglichen.

Steuervorteile wie Abschreibung (AfA) und die steuerliche Geltendmachung von Zins- und anderen Finanzierungskosten sind entscheidend, um die Rendite zu steigern.

Typische Finanzierungsmodelle für Kapitalanleger sind Annuitätendarlehen (feste Rate) und Darlehen mit Tilgungsaussetzung, ggf. endfällige Darlehen für mehr Flexibilität.  Förderkredite (z.B. KfW) bieten zusätzliche Zinssubventionen und Tilgungszuschüsse, insbesondere für energetische Sanierungen.

Die Beleihungsgrenzen sind oft höher als bei Eigenheimen – bis zu 100 % des Kaufpreises sind bei nachweisbarer guter Bonität möglich, die Nebenkosten sollten aber selbst finanziert werden.

Eine Anschlussfinanzierung ist ein neues Darlehen, das nach Ablauf der Zinsbindungsfrist eines bestehenden Immobiliendarlehens aufgenommen wird, um die noch offene Restschuld weiter zu finanzieren.

Zu den wichtigsten Aspekten der Anschlussfinanzierung zählen:

• Frühzeitige Planung: Am besten bereits 1 bis 2 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung mit der Planung beginnen, um genügend Angebote und Konditionen vergleichen zu können.
• Konditionen vergleichen: Es lohnt sich ein Vergleich verschiedener Banken, da durch neue Marktzinsen oft günstigere Konditionen als beim ursprünglichen Kredit möglich sind. Oftmals lohnt sich sogar ein Bankwechsel (Umschuldung) und führt zu hohen Einsparungen.
• Restschuld und Tilgung: Die Höhe der noch offenen Restschuld und die gewünschte Tilgung beeinflussen die Zinskonditionen und Laufzeit der Anschlussfinanzierung
  maßgeblich.
• Forward-Darlehen: Wenn steigende Zinsen erwartet werden, kann ein Forward-Darlehen genutzt werden, um die Zinsen der Anschlussfinanzierung bereits vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung zu sichern. Bis zu 5 Jahre im Voraus ist ein Forward-Darlehen grundsätzlich möglich.
• Kosten und Gebühren: Je nach Bank können Kosten für die Grundschuldeintragung, Vorfälligkeitsentschädigungen oder Bearbeitungsgebühren anfallen. Diese sollten bei der Gesamtkalkulation berücksichtigt werden.
• Sonderkündigungsrecht: 10 Jahre nach Vollauszahlung können Sie als Kreditnehmer nach §489 BGB kündigen und so eine Anschlussfinanzierung bei einem anderen Anbieter realisieren.

Die Zinsbindung beeinflusst maßgeblich die Planungssicherheit, die monatliche Belastung und die Gesamtkosten der Finanzierung.

Während der Zinsbindungsfrist bleibt der vereinbarte Zinssatz konstant. Das gibt Ihnen als Kreditnehmer Sicherheit über die Höhe der monatlichen Rate und schützt vor kurzfristigen Zinssteigerungen am Markt.
Eine lange Zinsbindung (z.B. 10, 15 oder sogar 20 Jahre) schützt vor dem Risiko steigender Bauzinsen nach Ablauf der Zinsbindung. Bei kurzer Zinsbindung muss das Darlehen nach Ablauf zu aktuellen Marktkonditionen neu finanziert werden, was bei gestiegenen Zinsen teurer sein kann.

Längere Zinsbindungen haben meist einen leicht höheren Zinssatz als kürzere. Dies ist der Preis für die Sicherheit. Kurzfristige Zinsbindungen sind günstiger, bergen aber das Risiko einer teuren Anschlussfinanzierung.

Das ACCONSIS Expertenteam besteht aus Steuerberatern, Finanzierungs-, Rechts- und Immobilienexperten. Wir verbinden gezielt Finanzierungsstrategien mit steuerlichen Optimierungsmodellen, sodass Sie nicht nur passgenaue Finanzierungslösungen erhalten, sondern auch maximale Steuervorteile nutzen.

Unsere Beratung erfolgt bankenunabhängig, auf Basis individueller Ziele und finanzieller Möglichkeiten – wir sind nicht an einzelne Kreditinstitute gebunden und empfehlen stets die  Lösung, die den größten wirtschaftlichen Vorteil bringt.

Wir integrieren zudem aktuelle Förderprogramme wie KfW oder BAFA gezielt in die Finanzierungsstrategie – das erhöht die Gesamtwirtschaftlichkeit für Investoren.

Wir bieten sowohl persönliche Vor-Ort-Beratungen in unserem Münchener Büro in der Schloßschmidstraße 5 als auch Online-Beratungen per Videokonferenz. So können wir unsere Mandanten je nach Bedarf und Situation rund um Fragen zum Immobilienkauf und eventueller Anschlussfinanzierung optimal begleiten.

Für eine ideale Beratung zur Immobilien- und Baufinanzierung sind unterschiedliche Informationen erforderlich.

Persönliche und finanzielle Unterlagen:

• Nachweise über Einkünfte der letzten drei Monate (bei Selbstständigen zusätzlich Jahresabschlüsse, Steuerbescheide der letzten Jahre)
• Steuererklärungen und Lohnsteuerbescheide
• Nachweise zu bestehenden Krediten und Verpflichtungen
• Eigenkapitalnachweise (z. B. Kontoauszüge)
• Personalausweis oder Reisepass

Unterlagen zur Immobilie:

• Kaufvertrag oder Kaufvertragsentwurf
• Grundbuchauszug (aktuell, nicht älter als 3 bis 6 Monate)
• Exposé und Fotos der Immobilie
• Baupläne, Grundrisse, Wohnflächenberechnung
• Energieausweis
• Angaben zu Modernisierungen, Sanierungen oder geplanten Investitionen

Darüber hinaus ggf. folgende Informationen:

• Angaben zu monatlichen Ausgaben und eventuellen Mietverträgen (bei vermieteten Objekten)
• bei Umschuldungen: Darlehensverträge und Kontoauszüge der bisherigen Kredite