Autor: CheffeFinanz

BEG Förderung: Bundesförderung effiziente Gebäude

Die BEG (Bundesförderung für effiziente Gebäude) ist ein bundesweites Förderprogramm das energetische Sanierungen und den Neubau energieeffizienter Gebäude unterstützt. Die BEG Förderung bündelt frühere Förderprogramme und bietet sowohl Zuschüsse als auch zinsgünstige Kredite/Darlehen für private, kommunale und gewerbliche Antragsteller an. Sie gilt für Wohn- und Nichtwohngebäude und schließt auch die qualifizierte Fachplanung und Baubegleitung mit ein.

Je nachdem, was gefördert werden soll, ist bei der BEG entweder die KfW oder die BAFA zuständig. Weitere Details und Hinweise zur Beantragung der Förderung erhalten Sie im folgenden Beitrag.

Das Wesentliche in Kürze:

  • Förderprogramm für energieeffizientes Bauen und Sanieren
  • Förderarten: Zuschüsse und zinsgünstige Kredite
  • Teilprogramme: BEG WG (Wohngebäude), BEG NWG (Nichtwohngebäude), BEG EM (Einzelmaßnahmen), BEG KfN (Klimafreundlicher Neubau)
  • Zuständig sind KfW (Kredite & Komplettsanierungen + Heizungsaustausch) und BAFA (Zuschüsse für Einzelmaßnahmen – außer Heizungswechsel)
  • 50 % Zuschuss für Fachplanung und Baubegleitung durch Energieeffizienz-Experten

Inhaltsverzeichnis

Ziele der Bundesförderung für effiziente Gebäude

Ziel der BEG ist es, den Energieverbrauch zu senken und so den Klimaschutz zu fördern. Gefördert werden Maßnahmen wie die Verbesserung der Gebäudehülle (z.B. Dämmung, Fenster), der Einsatz energieeffizienter Anlagentechnik (z.B. Wärmepumpen, Heizungen auf Basis erneuerbarer Energien) und die Umsetzung nachhaltiger Neubau-Standards (Effizienzhaus).

Dabei setzt sich die BEG Förderung aus den folgenden vier Teilprogrammen zusammen:

BEG EM: Förderung für Einzelmaßnahmen

Die BEG EM Förderung (Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen) umfasst Zuschüsse für einzelne Maßnahmen, die die Energieeffizienz von Bestandsgebäuden verbessern. Gefördert werden
hauptsächlich:

  • Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle (u.a. Dämmung von Wänden, Dach, Böden)
  • Anlagentechnik (u.a. Einbau/Optimierung von Lüftungsanlagen)
  • Anlagen zur Wärmeerzeugung (z.B. Solarkollektoren, Heizungstechnik)
  • Heizungsoptimierung (u.a. Effizienzsteigerung durch Pumpen-Austausch, Dämmung von
    Rohrleitungen)
  • Fachplanung und Baubegleitung (bis zu 50 % der anrechenbaren Kosten)

Die Zuschüsse betragen je nach Maßnahme zwischen 15 % und 50 % der förderfähigen Kosten, ergänzt durch individuelle Boni.

  • Förderberechtigte: private, gewerbliche, kommunale und industrielle Antragsteller
  • Zuständigkeit: BAFA (ergänzende Kredite über die KfW sind möglich)
  • Mindestinvestitionsvolumen: 2.000 Euro (300 Euro bei Heizungsoptimierung)

Mehr erfahren zu BEG EM

BEG WG: Förderung für Sanierung von Wohngebäuden zum Effizienzhaus

Mit der BEG WG Förderung (Bundesförderung für effiziente Gebäude – Wohngebäude) werden Sanierungen von Wohngebäuden auf Effizienzhaus-Niveau (EH 85 bis EH 40 + Denkmal) finanziell unterstützt. Auch Fachplanung und Baubegleitung sind förderfähig.

  • Förderart: Zinsgünstige Kredite mit Tilgungszuschüssen
  • Förderhöhe: Kredit bis zu 150.000 € je Wohneinheit, Tilgungszuschuss bis zu 37.500 €
    pro Wohneinheit, ggf. werden weitere objektabhängige Zuschüsse gewährt. Maximale Tilgungszuschüsse bis zu 67.500 EUR sind abhängig von der Effizienzhaus-Stufe möglich.
  • Baubegleitung: Die notwendige Baubegleitung durch einen Fachplaner bzw. Energieeffizienzexperten wird mit einem zusätzlichen Kreditbetrag und Tilgungszuschuss in Höhe von 50 % gefördert.
  • Förderberechtigte: private Bauherren, Eigentümer, Investoren
  • Zuständigkeit: KfW
  • Mindestinvestitionsvolumen: 2.000 Euro (300 Euro bei Heizungsoptimierung)

Mehr erfahren zu BEG WG 

BEG NWG: Förderung für Sanierung von Nichtwohngebäuden

Die BEG NWG Förderung (Bundesförderung für effiziente Gebäude – Nichtwohngebäude) ist ein Förderprogramm für die energetische Sanierung von Nichtwohngebäuden. Die Förderung ist an die Einstufung zum Effizienzgebäude geknüpft.

  • Förderart: Zinsgünstige Kredite mit Tilgungszuschüssen
  • Förderberechtigte: Öffentliche Einrichtungen, Unternehmen, Verbände/Vereinigungen, Privatpersonen
  • Zuständigkeit: KfW

Mehr erfahren zu BEG NWG 

BEG KfN: Förderung für klimafreundlichen Neubau

Die BEG KfN Förderung steht für das Programm „Klimafreundlicher Neubau“. Sie wurde zum 1. März

2023 eingeführt und löst die bisherige Neubauförderung im Rahmen der BEG ab. Ziel der KfN Förderung ist die deutliche Reduzierung von Treibhausgasemissionen während des gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes – von der Errichtung über den Betrieb bis zum Rückbau. Gefördert werden Neubauten von Wohn- und Nichtwohngebäuden, die besonders hohe Klimaschutz- und Nachhaltigkeitsstandards erfüllen.

  • Förderart: Zinsgünstige Kredite, Investitionszuschüsse für Kommunen
  • Förderhöhe: je nach Effizienzhausstufe bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit
  • Förderberechtigte: alle, die klimafreundliches Gebäude neu bauen oder ein neugebautes klimafreundliches Gebäude kaufen
  • Zuständigkeit: KfW

Mehr erfahren zu BEG KfN


KfW oder BAFA? Wer ist wofür bei der BEG Förderung verantwortlich?

Die KfW ist vor allem für die Kreditförderung zuständig. Sie bearbeitet Finanzierungen von energetischer Sanierung, Neubau von Effizienzhäusern sowie die ergänzende Finanzierung von Einzelmaßnahmen. Zudem wickelt die KfW die Zuschussförderung für kommunale Antragsteller im Bereich Wohngebäude (BEG WG) und Nichtwohngebäude (BEG NWG) ab. Die Antragstellung und Abwicklung der Kredite erfolgt über die KfW-Plattform „Meine KfW“.​

Das  BAFA  ist hauptsächlich für die Zuschussförderung bei Einzelmaßnahmen im Bereich energieeffizienter Gebäude verantwortlich (BEG EM). Das umfasst zum Beispiel Förderungen für den Einbau neuer Wärmeerzeuger oder Heizungen auf Basis erneuerbarer Energien. Das BAFA wickelt diese Zuschüsse direkt ab (über das BAFA Portal) und bietet Beratungsangebote zur Antragstellung an.​ Wichtige Ausnahme: Heizungstausch – Zuschüsse dafür beantragen Sie bei der KfW.

Übersicht der Zuständigkeiten bei der BEG Förderung als Tabelle:

Bereich/FörderartZuständige StelleBeschreibung
Kreditförderung Neubau und
Sanierung		KfWVergabe von zinsgünstigen Krediten und Tilgungszuschüssen für energieeffiziente Neubauten und Sanierungen (BEG WG, BEG NWG)
Zuschussförderung
Einzelmaßnahmen (z.B.
Heizung, Erneuerbare
Energien)		BAFAAbwicklung von direkten Zuschüssen für einzelne energetische Sanierungsmaßnahmen (BEG EM)
Ausnahme: kompletter Heizungstausch – Zuschüsse werden über die KfW beantragt
Zuschüsse für kommunale
Antragsteller bei Wohn- und
Nichtwohngebäuden		KfWZuschussförderung speziell für Kommunen bei energetischen Gebäudemaßnahmen
Fachplanung und
Baubegleitung		BAFAFörderung der qualifizierten Planung und Baubegleitung im
Zuge energetischer Maßnahmen


BEG Förderung für Wohn- und Nichtwohngebäude optimal nutzen mit ACCONSIS

Eine optimale Fördermittelberatung ist essenziell, um finanzielle Vorteile bei energetischen Sanierungen, Neubauten oder Modernisierungen bestmöglich zu nutzen. Als erfahrene Fördermittelexperten unterstützen wir Sie dabei, die passende Förderung aus dem breiten Spektrum der BEG zu nutzen – und natürlich auch dabei, weitere Förderoptionen zu prüfen.

Profitieren Sie von individuellen Lösungswegen für Ihre Immobilie – egal ob Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus oder Gewerbeimmobilie. Kontaktieren Sie uns für eine ausführliche Beratung und eine passgenaue Förderstrategie, damit Sie Ihre Bau- und Sanierungsvorhaben wirtschaftlich und zukunftssicher umsetzen können.

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FAQ zur BEG Förderung für Einzelmaßnahmen, Komplettsanierung und Neubau

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) umfasst Fördergelder für energieeffizientes Bauen, Sanieren und Heizen. Dazu zählen Zuschüsse und Kredite für energetische Sanierungen, den Neubau von Effizienz- und Klimahäusern sowie Einzelmaßnahmen zur Verbesserung der Gebäudehülle und Anlagentechnik.

Die BEG Förderung wird von zwei Hauptstellen abgewickelt: Zuschüsse für Einzelmaßnahmen (BEG EM) werden über das BAFA (bis auf Zuschüsse für den Heizungstausch – hier ist die KfW zuständig) beantragt, während Kredite und Zuschüsse für Komplettsanierungen (BEG WG) und Nichtwohngebäude (BEG NWG) von der KfW bearbeitet werden. Die Anträge sind online über die jeweiligen Portale der BAFA bzw. KfW einzureichen. Die Antragstellung für die KfW Kredite erfolgt über die Hausbank.

Gefördert werden Wohngebäude (Einfamilien-, Mehrfamilienhäuser), Nichtwohngebäude (Büro und Gewerbegebäude, kommunale Bauten) sowie Neubauten und Bestandsgebäude. Sowohl private Eigentümer als auch Unternehmen und Kommunen können Anträge stellen.

Gefördert werden Maßnahmen an der Gebäudehülle wie Dämmung von Wänden, Dach und Boden, der Austausch von Fenstern und Türen, Anlagentechnik wie Lüftungsanlagen oder Heizungsoptimierung und der Einbau neuer Heizsysteme, z.B. Wärmepumpen oder Biomasseheizungen. Auch Fachplanung und Baubegleitung sind förderfähig.

Ja, bei vielen Förderungen im Rahmen der BEG ist die Einbindung eines Energie-Effizienz-Experten verpflichtend. Dieser erstellt Nachweise und prüft die Einhaltung der Fördervoraussetzungen, insbesondere für Kredite und größere Sanierungen.

Ja, spezielle Boni gibt es für Effizienzhaus-Standards, Sanierungen mit besonders hoher Energieeinsparung sowie für den Einsatz erneuerbarer Energien. Außerdem werden qualifizierte Fachplanung und Baubegleitung oft mit zusätzlichen Zuschüssen belohnt.

Die Antragstellung muss in der Regel vor Beginn der vorgesehenen Baumaßnahmen erfolgen. Das bedeutet, dass Sie noch keine verbindlichen Aufträge für die Maßnahmen vergeben oder mit den Arbeiten begonnen haben dürfen, bevor der Antrag eingereicht wurde. Für den Zuschuss gilt als Antragsdatum der Tag, an dem Sie den Antrag im BAFA-Onlineportal stellen bzw. bei der KfW über die finanzierende Bank beantragen.

Die BEG-Förderung kann grundsätzlich mit anderen staatlichen Förderprogrammen kombiniert werden. Dabei gilt jedoch:

  • Eine doppelte Förderung für ein und dieselbe Maßnahme ist nicht zulässig. Das heißt, Sie können nicht für die gleiche Sanierungs- oder Baumaßnahme sowohl BEG-Förderung als auch eine weitere staatliche Förderung beantragen.
  • Kombinationen sind oft sinnvoll, wenn unterschiedliche Maßnahmen getrennt gefördert werden. Zum Beispiel kann eine Wärmepumpe über die KfW (BEG Wohngebäude Kredite) gefördert werden, während gleichzeitig Fenster oder Dämmung über BAFA (BEG
    Einzelmaßnahmen Zuschuss) gefördert werden.
  • Seit 2024 ist das Kumulierungsverbot für BEG Einzelmaßnahmen (Zuschüsse) mit BEG Wohngebäude (Kredite für Effizienzhäuser) aufgehoben. Somit können Sie einzelne Sanierungen ergänzend zu Effizienzhäusern finanzieren und fördern lassen.
  • Steuerliche Förderungen oder regionale Programme können unter bestimmten Bedingungen zusätzlich in Anspruch genommen werden, sofern es keine direkten Überschneidungen mit BEG gibt.

KfW Förderungen für Baufinanzierung: Förderoptionen für Neubau, Kauf und Sanierung


Die KfW bietet attraktive Förderkredite und Zuschüsse für Neubau, Sanierung und energetische Einzelmaßnahmen , mit Fokus auf Klimaschutz und Energieeffizienz. Wir haben für Sie alle Fördermaßnahmen, Anforderungen und Abläufe zur Beantragung zusammengefasst.

Das Wesentliche in Kürze

  • zahlreiche Förderprogramme für Neubau, Komplettsanierungen und energetische Einzelmaßnahmen
  • KfW Förderung ist möglich über Zuschüsse und zinsgünstige Kredite
  • Förderungen der KfW sind teilweise kombinierbar

Inhaltsverzeichnis

KfW Förderungen als Kredite und Zuschuss

Grundsätzlich sind bei der KfW die folgenden zwei Förderkategorien zu unterscheiden:

Förderdarlehen

  • zinsgünstige Kredite, die man von der KfW über eine Bank/Finanzinstitut erhält
  • muss über die Laufzeit – oft mit langer Zinsbindung und tilgungsfreien Anlaufjahren – vollständig zurückgezahlt werden
  • flexible Laufzeiten und teilweise Sondertilgungsoptionen
  • teilweise mit Tilgungszuschuss

Zuschüsse

  • nicht rückzahlbare finanzielle Zuwendung, die direkt ausgezahlt wird
  • reduziert die Investitionskosten unmittelbar, ohne Rückzahlungsverpflichtung
  • meist für kleinere oder einzelne Maßnahmen, z.B. energetische Sanierung oder altersgerechtes Umbauen
  • es gibt Direktzuschüsse (einmalige Zahlung) und Tilgungszuschüsse (Rabatt auf das Darlehen)

Überblick über die KfW Kredite zur Baufinanzierung

Die KfW Bankengruppe bietet eine breite Palette von Förderkrediten, die Eigentümern, Investoren und Bauherren dabei helfen, energieeffizient zu bauen, vorhandene Immobilien zu sanieren oder den Wohnkomfort zu erhöhen. Diese KfW Kredite zeichnen sich durch besonders günstige Zinssätze, lange Laufzeiten und flexible Tilgungsmöglichkeiten aus.

Ob Sie an einer KfW Förderung für die Sanierung Ihres Hauses, einer KfW Förderung für den Neubau, für altersgerechtes Umbauen oder familienfreundliches Wohnen interessiert sind – für nahezu jedes Vorhaben am Gebäude gibt es ein passendes Kreditprogramm, das finanzielle Entlastung bietet und nachhaltiges Bauen fördert.

Hier gelangen Sie zur aktuellen Übersicht über die KfW-Kredite für Neubau und Bestandsimmobilien:

KfW Kredite für Neubau

KfW Kredite für Bestandsgebäude

Überblick über die KfW Zuschüsse

Neben den zinsgünstigen Krediten bietet die KfW Zuschussprogramme, die direkt und ohne Rückzahlungspflicht finanzielle Entlastung bringen. Diese Zuschüsse unterstützen gezielt energetische Sanierungen, den Einbau klimafreundlicher Heizungen, barrierefreie Umbauten und weitere Maßnahmen zur Steigerung der Wohnqualität und Nachhaltigkeit.

Die aktuellen KfW Zuschüsse finden Sie unter:

KfW Förderung für Privatpersonen

KfW Baufinanzierung: Kombinationsmöglichkeiten mit weiteren Krediten und Zuschüssen

KfW-Programme können teilweise miteinander kombiniert werden, beispielsweise ein KfW Programm zur Energieeffizienz mit einem Programm für den Kauf, Bau oder Erwerb von Wohneigentum. Auch Kombination von KfW Krediten mit klassischen Annuitätendarlehen oder Bausparverträgen sind möglich.

Wichtige Hinweise zur Kombination von KfW-Förderprogrammen:

  • Die Kombination verschiedener KfW-Darlehen ist möglich, wenn die jeweiligen individuellen Voraussetzungen der Programme erfüllt sind.
  • Es gilt die sogenannte 10-Prozent-Regel: Weitere Förderungen von außen (z.B. kommunale oder Landesprogramme) dürfen höchstens 10 % des Wertes der KfW Förderung ausmachen, um die Förderfähigkeit nicht zu gefährden.
  • Der Kreditantrag/Zuschussantrag muss vor dem Kauf oder Baubeginn gestellt werden.
    Ausnahme: Kauf-/Liefervertrag enthält eine aufschiebende Bedingung.
  • Durch Kombination können z.B. günstige Zinsen und Tilgungszuschüsse mehrfach genutzt werden, was die Finanzierung verbessert.

Auch regionale Landesprogramme können Sie zusätzlich neben KfW Förderungen in Anspruch nehmen, sofern die Bedingungen eingehalten werden. Wir empfehlen Ihnen eine individuelle Beratung durch unsere Förderexperten, um die optimale Kombination aus allen möglichen Förderungen zu planen.

Vorteile und Nachteile der KfW Förderprogramme zur Baufinanzierung

Vorteile der KfW Förderung

  • Zinsgünstige Darlehen mit attraktiven Konditionen
  • Vielfältige Förderprogramme für Neubau, Kauf und Sanierung
  • Förderung von nachhaltigem und energieeffizientem Bauen und Sanieren
  • Langfristige Finanzierungsmöglichkeiten mit Laufzeiten bis zu 35 Jahren
  • Zuschüsse und Tilgungszuschüsse senken die effektiven Kosten deutlich
  • Förderungen teilweise unabhängig vom Einkommen, auch für Familien mit geringem Einkommen zugänglich
  • Kombinierbar mit anderen Bankkrediten und teilweise mit regionalen Förderprogrammen

Nachteile der KfW Förderung

  • bei bestimmten Förderprogrammen strenge Vorgaben zur Nutzung
  • Antragstellung kann komplex und bürokratisch sein
  • Genaue Voraussetzungen und Nachweise variieren je Programm
  • Zinsbindung bei manchen Programmen oft nur 5 oder 10 Jahre
  • nicht alle KfW Kredite erlauben flexible Sondertilgungen
  • lange Wartezeiten bei der Prüfung des Antrags möglich
  • bei hohem Eigenkapital bieten einige Banken oft bessere Zinskonditionen als
    die KfW

Unabhängig von diesen Nachteilen und Vorteilen sollten Sie sich aber vorab stets mit unseren Fördermittelberatern und Beratern zur Baufinanzierung abstimmen, um die beste Lösung für Ihre Immobilie zu erhalten.

Wie lässt sich die KfW-Förderung beantragen?

Folgende Schritte sind beim KfW Kredit und KfW Zuschuss beantragen zu beachten:

Sowohl für KfW Zuschuss als auch für KfW Kredite empfehlen wir als ersten Schritt eine Beratung zu den Förderoptionen. Nur so nutzen Sie sämtliche Förderchancen optimal.

Davon abgesehen erfordern viele KfW-Programme die qualifizierte Beratung durch einen Energieeffizienz-Experten, da die Erstellung von Nachweisen und Antragsunterlagen Voraussetzung für die Bewilligung ist.

KfW Zuschuss beantragen

Beantragung erfolgt über Kundenportal „Meine KfW“:

  1. Liefer- oder Leistungsvertrag mit Fachbetrieb: Vertrag mit einem Fachunternehmen, der eine aufschiebende oder auflösende Bedingung der Förderzusage enthält. Das schützt rechtlich den Antragsteller.
  2. Registrierung im Kundenportal „Meine KfW“
  3. Unbedingt vor Beginn der Baumaßnahmen den Antrag bei der KfW stellen Prüfung und Bewilligung des Antrags
  4. Nachweisführung – Hochladen von Rechnungen, Belegen, Bestätigungen im Portal, um die Auszahlung der Förderung zu sichern

KfW Kredit beantragen

Beantragung erfolgt über durchleitende Bank oder ein Finanzinstitut:

  1. Vorbereitung – alle Unterlagen für den Antrag müssen vorliegen
  2. Kontakt zu durchleitender Bank oder ein Finanzinstitut – prüft die Förderfähigkeit und koordiniert den Antrag
  3. Prüfung und Bewilligung: KfW prüft den Antrag meist automatisiert und gibt eine Förderzusage. Erst mit dieser Zusage darf das Vorhaben gestartet werden.
  4. Nachweis und Dokumentation: Nach Abschluss der Maßnahme müssen alle erforderlichen Nachweise und Belege im Kundenportal eingereicht werden, damit die Auszahlung der Fördermittel erfolgt.

Besser beraten, besser gefördert – KfW Baufinanzierung mit den ACCONSIS Fördermittelexperten

Als unabhängige Experten für Immobilienfinanzierung kennen wir die vielfältigen KfW Förderprogramme genau und wählen gezielt die besten Optionen für Ihre persönliche Situation aus, um maximale Förderung zu sichern.

Wir unterstützen Sie zuverlässig bei der korrekten und fristgerechten Antragstellung und sorgen dafür, dass alle Nachweise vollständig sind. Zudem helfen wir Ihnen dabei, Förderkonditionen optimal mit anderen Finanzierungsbausteinen zu kombinieren und die individuellen Fördergrenzen einzuhalten, sodass keine Fördergelder verloren gehen.

So minimieren wir Fehler und Verzögerungen und gewährleisten eine effektive, rechtssichere und günstige Nutzung der Fördermittel für Ihr Immobilienprojekt.

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FAQ zur KfW Baufinanzierung für Neubau und Sanierung

Die KfW Förderung unterstützt Bauherren, Sanierer und Käufer durch zinsgünstige Förderkredite und Tilgungszuschüsse. Die Antragstellung erfolgt in der Regel über die Hausbank oder direkt bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau. Nach Bewilligung können dann die Bau- oder Sanierungsmaßnahmen realisiert werden. Die Fördermittel sind meist an bestimmte Effizienzstandards und Nachhaltigkeitskriterien gebunden.

Es gibt mehrere Programme, die sich jeweils auf bestimmte Maßnahmen beziehen, z.B. den Neubau eines Hauses oder die energetische Sanierung des Gebäudes. Einen aktuellen Gesamtüberblick über alle KfW Förderungen zur Baufinanzierung finden Sie auf dem KfW-Portal unter: KfW Förderung für Privatpersonen.

Ja, mehrere Programme können gleichzeitig genutzt werden, z.B. ein zinsgünstiger Förderkredit für den Bau kombiniert mit einem Zuschuss für energieeffiziente Maßnahmen. Wichtig ist, dass die Maßnahmen sich nicht doppeln und die Reihenfolge eingehalten wird, also Antrag vor Beginn der Maßnahmen.

In der Regel ja, da die KfW zinsgünstige Darlehen anbietet, die deutlich unter den marktüblichen Zinsen liegen. Die tatsächliche Einsparung hängt aber vom individuellen Finanzierungsmodell ab.

Bei Programmen, die an einen KfW-Energieeffizienz-Standard (z.B. Effizienzhaus 55 oder 40) geknüpft sind, ist ein Sachverständiger für die Planung und die Nachweise verpflichtend. Dieser prüft, ob die Maßnahmen den Förderanforderungen entsprechen.

Gefördert werden folgende Sanierungsvorhaben:

  • ganzheitliche energetische Sanierungen auf Effizienzhaus-Niveau
  • Austausch fossiler Heizung gegen klimafreundliche Systeme (z. B. Wärmepumpe, Biomasse)
  • Investitionen in Photovoltaik, Solarthermie, Wärmenetze, Speicher
  • Altersgerechter Umbau

Zudem gibt es Ergänzungskredite für bereits bezuschusste Einzelmaßnahmen.

Eine aktuelle Übersicht über die KfW Förderungen finden Sie unter: KfW Förderung für Neubau.

Die Bearbeitung eines Antrags für KfW Kredite dauert in der Regel mehrere Wochen, kann je nach Förderprogramm und Antragssituation aber unterschiedlich lang sein. Im Durchschnitt sollten Sie mit einer Bearbeitungsdauer von etwa 3 bis 6 Wochen rechnen.

Die Laufzeit von KfW Krediten variiert je nach Förderprogramm und Ausgestaltung, liegt aber typischerweise zwischen 4 und 35 Jahren.

Die gängigsten Varianten umfassen:

  • Laufzeiten von bis zu 10 Jahren mit vollständiger Tilgung zum Laufzeitende
  • Laufzeiten von bis zu 25 Jahren, oftmals mit 1 bis 3 tilgungsfreien Anlaufjahren
  • Laufzeiten von bis zu 35 Jahren mit bis zu 5 tilgungsfreien Anlaufjahren

Die Zinsbindung kann wahlweise für 5 oder 10 Jahre festgelegt werden

Da die Förderprogramme komplex sind, ist eine Beratung sinnvoll, um die passenden Programme zu wählen, die Antragsfristen einzuhalten und die Voraussetzungen bestmöglich zu erfüllen. Die fachkundige Unterstützung hilft Ihnen dabei, Fehler zu vermeiden und die Fördermittel optimal zu nutzen.

Disagio bei der Immobilienfinanzierung – so nutzen Sie den Steuervorteil

Das Wichtigste in Kürze:

  • Disagio ist ein Zinsvorausbetrag: Bank zahlt das Darlehen mit Abschlag aus, gewährt dafür aber einen niedrigeren laufenden Zinssatz.
  • Vermietete Immobilien: Disagio zählt zu den Werbungskosten.
  • Marktübliches Disagio (bis ca. 5 %) kann im Jahr der Zahlung vollständig steuerlich abgesetzt werden.
  • Wichtig: Marktüblichkeit dokumentieren, klare Zuordnung zur Kapitalanlage und wirtschaftliche Gesamtrechnung prüfen

Inhaltsverzeichnis

Wer eine Immobilie zur Kapitalanlage erwirbt, finanziert den Kaufpreis meist über ein Bankdarlehen. Neben dem „normalen“ Zins gibt es dabei eine interessante Gestaltungsmöglichkeit, welche mittlerweile wieder an Bedeutung gewinnt: das Disagio (auch Damnum oder Abgeld genannt).

Während der Niedrigzinsphase verlor das Disagio größtenteils an Bedeutung. In Zeiten steigender Bauzinsen sind unserer Erfahrung nach einige Kreditinstitute allerdings wieder bereit, ein Disagio anzubieten.

Richtig eingesetzt kann ein Immobilienkredit mit Disagio bei einer vermieteten Immobilie dazu führen, dass Sie bereits im Jahr der Anschaffung oder Herstellung erhebliche Werbungskosten geltend machen können und damit Ihre Steuerlast vorgelagert spürbar senken.

Was ist ein Disagio?

Beim Disagio erhalten Sie die vereinbarte Darlehenssumme nicht zu 100 %, sondern mit Abschlag:

  • Darlehensnominal: z.B. 300.000 €
  • Disagio (z.B. 5 %): 15.000 €
  • Auszahlungsbetrag: 285.000 €

Das Disagio stellt vorausgezahlte Zinsen dar. Im Gegenzug erhalten Sie in der Regel einen niedrigeren laufenden Zinssatz auf das Darlehen.

Steuerlich ist wichtig:
Das Disagio zählt zu den erweiterten Schuldzinsen, nicht zu den Anschaffungskosten der Immobilie. Damit gehört es bei einer Vermietungsimmobilie zu den Werbungskosten.

Der steuerliche Vorteil beim Disagio: Sofortabzug als Werbungskosten

Bei einer privaten Kapitalanlageimmobilie erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. In diesem Bereich sind

  • Schuldzinsen und
  • sonstige Finanzierungskosten

bei Geldabfluss als Werbungskosten abziehbar.

Ist das beim Immobilienkredit vereinbarte Disagio marktüblich, kann es in der Regel im Jahr der Zahlung vollständig bei den Werbungskosten berücksichtigt werden. Das heißt: Sie müssen den Betrag nicht über die Laufzeit des Darlehens verteilen, sondern können ihn auf einmal steuermindernd ansetzen.

Gerade im Anschaffungs- oder Herstellungsjahr, in dem ohnehin viele Kosten anfallen, kann dies zu einer deutlich geringeren Steuerbelastung führen. Im Gegenzug mindern sich die Werbungskosten der Folgejahre aufgrund des geringeren laufenden Zinses entsprechend.

Wann gilt ein Disagio als „marktüblich“?

In der Praxis hat sich folgende Faustregel etabliert:

  • Ein Disagio von bis zu 5 % bei einer Zinsfestschreibung von mindestens 5 Jahren wird in der Regel als marktüblich anerkannt.
  • Dadurch lässt sich in der Praxis ein Disagio von 1 % pro Jahr der Darlehenslaufzeit als marktüblich einordnen.
  • In diesen Fällen ist ein Sofortabzug als Werbungskosten meist unproblematisch.

Höhere Disagios bei der Immobilienfinanzierung sind nicht automatisch schädlich, sie werden aber kritischer geprüft. Entscheidend ist dann, ob die Gesamtkonditionen (Zinssatz plus Disagio) dem entsprechen, was am Markt üblich ist. Hier empfiehlt sich zwingend eine Einzelfallprüfung.

Für wen ist ein Disagio bei der Immobilienfinanzierung interessant?

Eine Disagio-Gestaltung kann sich insbesondere anbieten, wenn:

  • Sie im Jahr der Anschaffung außergewöhnlich hohe Einkünfte haben, z.B. durch Abfindung oder Betriebsveräußerung
  • Sie kurz vor der Rente/Pension stehen und die Steuervorteile noch bei hohem Einkommen berücksichtigen möchten
  • Sie eine Immobilie langfristig vermieten und steuerlich vorgezogen profitieren möchten
  • Sie im Jahr des Disagios einen mittleren bis hohen Steuersatz haben
  • das Darlehen langfristig fest verzinst ist (z.B. 10 oder 15 Jahre)
  • die Bankkonditionen insgesamt wirtschaftlich sinnvoll sind

Dann kann ein marktübliches Disagio dazu führen, dass Sie bereits im Anschaffungsjahr die Steuerlast deutlich senken und gleichzeitig von einem niedrigeren laufenden Zinssatz profitieren.

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel zum Disagio

Sie erwerben eine vermietete Wohnung und finanzieren 300.000 € über ein Bankdarlehen.

Variante ohne Disagio

  • Darlehenssumme: 300.000 €
  • Zinssatz: 3,5 % p.a.
  • Jährliche Zinsen: 10.500 €
  • Werbungskosten (vereinfacht): 10.500 €

Variante mit 10 % Disagio

  • Darlehenssumme: 300.000 €
  • Disagio: 10 % = 30.000 €
  • Auszahlungsbetrag: 270.000 €
  • Zinssatz: 2,3 % p.a. (Beispiel)
  • Jährliche Zinsen: 6.900 €

Im ersten Jahr ergeben sich bei der Variante mit Disagio Werbungskosten von:

  • 6.900 € Zinsen
  • 30.000 € Disagio (bei vollständigem Sofortabzug)
    = 36.900 € Werbungskosten

Vergleich mit der Variante ohne Disagio:

  • Ohne Disagio: 10.500 € Werbungskosten

Das sind 26.400 € zusätzliche Werbungskosten im ersten Jahr.

Bei einem persönlichen Steuersatz von z.B. 42 % entspricht dies einer zusätzlichen Steuerersparnis von rund 11.100 € im Anschaffungsjahr.

Das Beispiel ist vereinfacht, zeigt aber die Richtung: Das Disagio verschiebt einen Teil der Zinsbelastung in das erste Jahr – mit entsprechendem Steuerentlastungseffekt.

Alternativ kann das Disagio sogar mitfinanziert werden, eine spannende Möglichkeit, um den steuerlichen Effekt auch ohne die Verwendung von Eigenkapital zu nutzen.

Wichtige Punkte, die Sie im Blick haben sollten

Bevor Sie sich für ein Disagio beim Immobilienkredit entscheiden, sollten einige Punkte sorgfältig geprüft werden:

  1. Nachweis der Marktüblichkeit
    Besonders bei Disagios über 5 % sollte dokumentiert werden, dass die Gesamtkonditionen einem marktüblichen Darlehen entsprechen. Hier helfen eine saubere Unterlagenlage und ggf. ein Hinweis auf Vergleichsangebote.
  2. Klare Zuordnung zur Vermietungsimmobilie
    Das Darlehen muss eindeutig der Kapitalanlageimmobilie zugeordnet werden können (Anschaffung, Herstellung oder Umschuldung eines bereits vermieteten Objektes).
  3. Keine Eigennutzung
    Bei selbst genutzten Immobilien können Sie keine Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Hier greift der Effekt des Disagios steuerlich nicht.
  4. Gesamtwirtschaftliche Betrachtung
    Die Steuerersparnis ist nur ein Baustein. Zinsen, Tilgung, Eigenkapital, Mietrendite und Ihr Anlagehorizont müssen zusammenpassen. Eine Gestaltung sollte steuerlich und wirtschaftlich sinnvoll sein

Unser Fazit zum Disagio bei Immobilienfinanzierung

Ein marktübliches Disagio kann bei der Finanzierung einer privaten Kapitalanlageimmobilie ein effektives Instrument zur Steueroptimierung sein. Der Vorteil liegt im sofortigen Werbungskostenabzug – und damit in einer oft deutlich spürbaren Steuerentlastung im Anschaffungsjahr.

Ob und in welcher Höhe ein Disagio in Ihrem konkreten Fall sinnvoll ist, lässt sich jedoch nur im Rahmen einer individuellen Berechnung beurteilen.

Wie wir Sie konkret unterstützen

Wir beraten Sie gerne:

  • bei der Gestaltung der Finanzierung Ihrer Kapitalanlageimmobilie
  • bei der Frage, ob und in welcher Höhe ein Disagio für Sie sinnvoll ist
  • bei der steuerlichen Einordnung und Dokumentation gegenüber dem Finanzamt
  • bei der langfristigen steuerlichen Planung Ihrer Immobilieninvestitionen

Wenn Sie eine Immobilie erwerben oder eine bestehende Finanzierung umstrukturieren möchten, sprechen Sie uns bitte frühzeitig an. Je früher wir eingebunden sind, desto besser können wir die steuerlichen Gestaltungsspielräume zu Ihren Gunsten nutzen.

Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine individuelle Steuerberatung dar, sondern gibt einen allgemeinen Überblick über die steuerliche Behandlung von Disagios bei Kapitalanlageimmobilien. Eine persönliche Beratung unter Berücksichtigung Ihrer konkreten Verhältnisse ist in jedem Fall erforderlich.

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Restnutzungsdauergutachten für Immobilien – aktuelles Urteil des Bundesfinanzministerium vom 01. Dezember 2025

Das Wichtigste in Kürze:

  • BMF Urteil vom 01.12.2025: strengen Vorgaben für Restnutzungsdauergutachten aufgehoben
  • Folge: BFH-Urteile von 2021 und 2024 gelten wieder – flexibler Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer ist zulässig
  • Gutachten kann höhere Abschreibungen und spürbare Steuerersparnis ermöglichen
  • Wichtig: Qualifizierter Gutachter und nachvollziehbare Begründung (z.B. Alter, fehlende Modernisierung)

Inhaltsverzeichnis

Das Bundesfinanzministerium hat mit Schreiben vom 01. Dezember 2025 die bislang sehr strengen Vorgaben für Restnutzungsdauergutachten aufgehoben. Es reagiert damit auf die aktuelle Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Wir zeigen Ihnen, welche Auswirkungen das für Eigentümer und die Gebäudeabschreibung hat.

Grundsätzliches zur Gebäudeabschreibung und zum Restnutzungsdauergutachten

Werden Immobilien für steuerpflichtige Einkünfte genutzt, beispielsweise für Zwecke der Vermietung, können die Gebäudeanschaffungskosten bzw. -Herstellungskosten regelmäßig über die Abschreibung auf die Nutzungsdauer verteilt bei der Einkommensteuer mindernd in Abzug gebracht werden.

Dabei beginnt bei jeder Anschaffung eine neue pauschale Nutzungsdauer – unabhängig vom tatsächlichen Gebäudealter. Wird also beispielsweise ein Grundstück mit einem im Jahr 1930 fertiggestellten Gebäude im Jahr 2025 angeschafft, gilt per Gesetz für steuerliche Zwecke automatisch eine Nutzungsdauer von 50 Jahren.

Da die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes jedoch kürzer sein kann als die pauschalisierte Nutzungsdauer aus dem Einkommensteuergesetz, lässt der Gesetzgeber zu, dass eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes im Rahmen der Gebäudeabschreibung angesetzt werden kann. Der Gesetzgeber hat jedoch nicht geregelt, wie der Nachweis einer tatsächlich kürzeren Restnutzungsdauer erfolgen soll.

Wie sieht die bisherige Entwicklung zu Gutachten für die Restnutzungsdauer von Immobilien?

Die Möglichkeit des Nachweises einer kürzeren Restnutzungsdauer und somit einer höheren steuermindernden Abschreibung hat in den letzten Jahren in der Praxis deutliches Interesse geweckt. Daher versuchten zahlreiche Grundstückseigentümer über verschiedene Wege eine kürzere Restnutzungsdauer zu erzielen.

Natürlich sind daraufhin einige Fälle vor Gericht gelandet, da die Finanzverwaltung eine andere Meinung zum Umfang des Nachweises hatte als viele Grundstückseigentümer und später auch als die höchstrichterliche Rechtsprechung.

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 28.07.2021, welches (bisher) von der Finanzverwaltung nicht angewandt wird, entschieden, dass man sich grundsätzlich „jeder Darlegungsmethode“ bedienen kann, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint und dass ein Bausubstanzgutachten explizit nicht notwendig ist. Natürlich sollte die fachliche Argumentation durch einen geeigneten Sachverständigen nachvollziehbar sein.

Höhere Hürden für Anerkennung des Restnutzungsdauergutachtens

Aufgrund dieses Urteils gingen bei der Finanzverwaltung eine Vielzahl von „Restnutzungsdauergutachten“ in verschiedensten Formen und in unterschiedlicher fachlicher Qualität ein.

Daraufhin veröffentlichte das Bundesfinanzministerium das Schreiben vom 22.02.2023, worin für die Praxis sehr hohe Hürden hinsichtlich des Nachweises einer kürzeren Restnutzungsdauer finanzamtsintern vorgegeben wurden.

Anschließend kam wieder ein Fall zum Bundesfinanzhof, der erneut mit Urteil vom 23.01.2024 Stellung zur Thematik „Restnutzungsdauergutachten“ nahm. Dabei wurde klargestellt, dass die Restnutzungsdauer auch durch die korrekte Anwendung der Immobilienwertermittlungsverordnung dargelegt werden kann. Wichtig dabei ist, dass ein geeigneter Sachverständiger die Berechnungen vornimmt. Der Bundesfinanzhof hat sogar explizit der Finanzamtsauffassung, niedergeschrieben in dem vorgenannten Schreiben des Bundesfinanzministeriums, widersprochen und die überhöhten Anforderungen an einen Nachweis zurückgewiesen. Auch dieses Urteil wendet die Finanzverwaltung (bisher) nicht an.

Zwischenzeitlich waren Bemühungen vorhanden, das Gesetz bzw. die Durchführungsverordnung mit höheren Anforderungen des Nachweises anzupassen, die jedoch (vorläufig) nicht weiterverfolgt wurden.

Ende der strengen Vorgaben des BMF zum Restnutzungsdauergutachten

Nun hat das Bundesfinanzministerium in einem Schreiben mit Datum vom 01.12.2025 das vorgenannte Schreiben mit den überhöhten Anforderungen an einen Nachweis zur kürzeren Restnutzungsdauer aufgehoben.

Welche Auswirkungen hat diese Auswirkung in der Praxis bei der Gebäudeabschreibung?

Damit bestehen derzeit nur noch die vorgenannten Urteile der höchstrichterlichen Rechtsprechung zum Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer. Wie die einzelnen Finanzämter damit umgehen, ist derzeit noch nicht bekannt, jedoch gibt es mit der Aufhebung des Schreibens keine bundesweite strenge Vorgabe der Finanzverwaltung in dieser Frage mehr.

Sofern im Einzelfall Anhaltspunkte bestehen, dass die Gebäuderestnutzungsdauer kürzer als die jeweilige pauschale steuerliche Nutzungsdauer sein könnte, empfiehlt sich aktuell über ein ordnungsgemäßes Restnutzungsdauergutachten nachzudenken.

Wichtig hierbei:

  • Der Sachverständige sollte in jedem Fall öffentlich bestellt und vereidigt oder zumindest nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sein.
  • Anhaltspunkte für eine kürzere Restnutzungsdauer des Gebäudes sind grundsätzlich ein höheres Gebäudealter und fehlende Modernisierungen.

Sofern der letzte Anschaffungszeitpunkt nicht zu weit in der Vergangenheit liegt, kann im Einzelfall durchaus eine beträchtliche Steuerminderung erreicht werden. Maßgebende Modernisierungen sind dabei die Dacherneuerung inklusive Wärmedämmung, Modernisierungen von Fenstern / Außentüren, Leitungssystemen, Heizungsanlagen, Bädern, des Innenausbaus sowie die Wärmedämmung von Außenwänden und die wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung.

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Künftig ist leider nicht auszuschließen, dass das Thema nochmals aufgegriffen wird und hinsichtlich der Voraussetzungen für den Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer anderweitig reguliert werden könnte.

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