1. November 2025

Disagio bei der Immobilienfinanzierung – so nutzen Sie den Steuervorteil

Inhaltsverzeichnis

• Was ist ein Disagio?
• Der steuerliche Vorteil beim Disagio: Sofortabzug als Werbungskosten
• Wann gilt ein Disagio als „marktüblich“?
• Für wen ist ein Disagio bei der Immobilienfinanzierung interessant?
• Wichtige Punkte, die Sie im Blick haben sollten
• Unser Fazit zum Disagio bei Immobilienfinanzierung

Wer eine Immobilie zur Kapitalanlage erwirbt, finanziert den Kaufpreis meist über ein Bankdarlehen. Neben dem „normalen“ Zins gibt es dabei eine interessante Gestaltungsmöglichkeit, welche mittlerweile wieder an Bedeutung gewinnt: das Disagio (auch Damnum oder Abgeld genannt).

Während der Niedrigzinsphase verlor das Disagio größtenteils an Bedeutung. In Zeiten steigender Bauzinsen sind unserer Erfahrung nach einige Kreditinstitute allerdings wieder bereit, ein Disagio anzubieten.

Richtig eingesetzt kann ein Immobilienkredit mit Disagio bei einer vermieteten Immobilie dazu führen, dass Sie bereits im Jahr der Anschaffung oder Herstellung erhebliche Werbungskosten geltend machen können und damit Ihre Steuerlast vorgelagert spürbar senken.

Was ist ein Disagio?

Beim Disagio erhalten Sie die vereinbarte Darlehenssumme nicht zu 100 %, sondern mit Abschlag:

• Darlehensnominal: z.B. 300.000 €
• Disagio (z.B. 5 %): 15.000 €
• Auszahlungsbetrag: 285.000 €

Das Disagio stellt vorausgezahlte Zinsen dar. Im Gegenzug erhalten Sie in der Regel einen niedrigeren laufenden Zinssatz auf das Darlehen.

Der steuerliche Vorteil beim Disagio: Sofortabzug als Werbungskosten

Bei einer privaten Kapitalanlageimmobilie erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. In diesem Bereich sind

• Schuldzinsen und
• sonstige Finanzierungskosten

bei Geldabfluss als Werbungskosten abziehbar.

Ist das beim Immobilienkredit vereinbarte Disagio marktüblich, kann es in der Regel im Jahr der Zahlung vollständig bei den Werbungskosten berücksichtigt werden. Das heißt: Sie müssen den Betrag nicht über die Laufzeit des Darlehens verteilen, sondern können ihn auf einmal steuermindernd ansetzen.

Gerade im Anschaffungs- oder Herstellungsjahr, in dem ohnehin viele Kosten anfallen, kann dies zu einer deutlich geringeren Steuerbelastung führen. Im Gegenzug mindern sich die Werbungskosten der Folgejahre aufgrund des geringeren laufenden Zinses entsprechend.

Wann gilt ein Disagio als „marktüblich“?

In der Praxis hat sich folgende Faustregel etabliert:

• Ein Disagio von bis zu 5 % bei einer Zinsfestschreibung von mindestens 5 Jahren wird in der Regel als marktüblich anerkannt.
• Dadurch lässt sich in der Praxis ein Disagio von 1 % pro Jahr der Darlehenslaufzeit als marktüblich einordnen.
• In diesen Fällen ist ein Sofortabzug als Werbungskosten meist unproblematisch.

Höhere Disagios bei der Immobilienfinanzierung sind nicht automatisch schädlich, sie werden aber kritischer geprüft. Entscheidend ist dann, ob die Gesamtkonditionen (Zinssatz plus Disagio) dem entsprechen, was am Markt üblich ist. Hier empfiehlt sich zwingend eine Einzelfallprüfung.

Für wen ist ein Disagio bei der Immobilienfinanzierung interessant?

Eine Disagio-Gestaltung kann sich insbesondere anbieten, wenn:

• Sie im Jahr der Anschaffung außergewöhnlich hohe Einkünfte haben, z.B. durch Abfindung oder Betriebsveräußerung
• Sie kurz vor der Rente/Pension stehen und die Steuervorteile noch bei hohem Einkommen berücksichtigen möchten
• Sie eine Immobilie langfristig vermieten und steuerlich vorgezogen profitieren möchten
• Sie im Jahr des Disagios einen mittleren bis hohen Steuersatz haben
• das Darlehen langfristig fest verzinst ist (z.B. 10 oder 15 Jahre)
• die Bankkonditionen insgesamt wirtschaftlich sinnvoll sind

Dann kann ein marktübliches Disagio dazu führen, dass Sie bereits im Anschaffungsjahr die Steuerlast deutlich senken und gleichzeitig von einem niedrigeren laufenden Zinssatz profitieren.

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel zum Disagio

Sie erwerben eine vermietete Wohnung und finanzieren 300.000 € über ein Bankdarlehen.

Im ersten Jahr ergeben sich bei der Variante mit Disagio Werbungskosten von:

• 6.900 € Zinsen
• 30.000 € Disagio (bei vollständigem Sofortabzug)
  = 36.900 € Werbungskosten

Vergleich mit der Variante ohne Disagio:

• Ohne Disagio: 10.500 € Werbungskosten

Das sind 26.400 € zusätzliche Werbungskosten im ersten Jahr.

Bei einem persönlichen Steuersatz von z.B. 42 % entspricht dies einer zusätzlichen Steuerersparnis von rund 11.100 € im Anschaffungsjahr.

Das Beispiel ist vereinfacht, zeigt aber die Richtung: Das Disagio verschiebt einen Teil der Zinsbelastung in das erste Jahr – mit entsprechendem Steuerentlastungseffekt.

Alternativ kann das Disagio sogar mitfinanziert werden, eine spannende Möglichkeit, um den steuerlichen Effekt auch ohne die Verwendung von Eigenkapital zu nutzen.

Wichtige Punkte, die Sie im Blick haben sollten

Bevor Sie sich für ein Disagio beim Immobilienkredit entscheiden, sollten einige Punkte sorgfältig geprüft werden:

1. Nachweis der Marktüblichkeit
   Besonders bei Disagios über 5 % sollte dokumentiert werden, dass die Gesamtkonditionen einem marktüblichen Darlehen entsprechen. Hier helfen eine saubere Unterlagenlage und ggf. ein Hinweis auf Vergleichsangebote.
2. Klare Zuordnung zur Vermietungsimmobilie
   Das Darlehen muss eindeutig der Kapitalanlageimmobilie zugeordnet werden können (Anschaffung, Herstellung oder Umschuldung eines bereits vermieteten Objektes).
3. Keine Eigennutzung
   Bei selbst genutzten Immobilien können Sie keine Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Hier greift der Effekt des Disagios steuerlich nicht.
4. Gesamtwirtschaftliche Betrachtung
   Die Steuerersparnis ist nur ein Baustein. Zinsen, Tilgung, Eigenkapital, Mietrendite und Ihr Anlagehorizont müssen zusammenpassen. Eine Gestaltung sollte steuerlich und wirtschaftlich sinnvoll sein

Unser Fazit zum Disagio bei Immobilienfinanzierung

Ein marktübliches Disagio kann bei der Finanzierung einer privaten Kapitalanlageimmobilie ein effektives Instrument zur Steueroptimierung sein. Der Vorteil liegt im sofortigen Werbungskostenabzug – und damit in einer oft deutlich spürbaren Steuerentlastung im Anschaffungsjahr.

Ob und in welcher Höhe ein Disagio in Ihrem konkreten Fall sinnvoll ist, lässt sich jedoch nur im Rahmen einer individuellen Berechnung beurteilen.

Wie wir Sie konkret unterstützen

Wir beraten Sie gerne:

• bei der Gestaltung der Finanzierung Ihrer Kapitalanlageimmobilie
• bei der Frage, ob und in welcher Höhe ein Disagio für Sie sinnvoll ist
• bei der steuerlichen Einordnung und Dokumentation gegenüber dem Finanzamt
• bei der langfristigen steuerlichen Planung Ihrer Immobilieninvestitionen

Wenn Sie eine Immobilie erwerben oder eine bestehende Finanzierung umstrukturieren möchten, sprechen Sie uns bitte frühzeitig an. Je früher wir eingebunden sind, desto besser können wir die steuerlichen Gestaltungsspielräume zu Ihren Gunsten nutzen.

Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine individuelle Steuerberatung dar, sondern gibt einen allgemeinen Überblick über die steuerliche Behandlung von Disagios bei Kapitalanlageimmobilien. Eine persönliche Beratung unter Berücksichtigung Ihrer konkreten Verhältnisse ist in jedem Fall erforderlich.