10. Oktober 2025

Restnutzungsdauergutachten für Immobilien – aktuelles Urteil des Bundesfinanzministerium vom 01. Dezember 2025

Inhaltsverzeichnis

• Grundsätzliches zur Gebäudeabschreibung und zum Restnutzungsdauergutachten
• Wie sieht die bisherige Entwicklung zu Gutachten für die Restnutzungsdauer von Immobilien?
• Ende der strengen Vorgaben des BMF zum Restnutzungsdauergutachten
• Welche Auswirkungen hat diese Auswirkung in der Praxis bei der Gebäudeabschreibung?
• Individuelle Strategie für den Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie – lassen Sie sich jetzt beraten

Das Bundesfinanzministerium hat mit Schreiben vom 01. Dezember 2025 die bislang sehr strengen Vorgaben für Restnutzungsdauergutachten aufgehoben. Es reagiert damit auf die aktuelle Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Wir zeigen Ihnen, welche Auswirkungen das für Eigentümer und die Gebäudeabschreibung hat.

Grundsätzliches zur Gebäudeabschreibung und zum Restnutzungsdauergutachten

Werden Immobilien für steuerpflichtige Einkünfte genutzt, beispielsweise für Zwecke der Vermietung, können die Gebäudeanschaffungskosten bzw. -Herstellungskosten regelmäßig über die Abschreibung auf die Nutzungsdauer verteilt bei der Einkommensteuer mindernd in Abzug gebracht werden.

Dabei beginnt bei jeder Anschaffung eine neue pauschale Nutzungsdauer – unabhängig vom tatsächlichen Gebäudealter. Wird also beispielsweise ein Grundstück mit einem im Jahr 1930 fertiggestellten Gebäude im Jahr 2025 angeschafft, gilt per Gesetz für steuerliche Zwecke automatisch eine Nutzungsdauer von 50 Jahren.

Da die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes jedoch kürzer sein kann als die pauschalisierte Nutzungsdauer aus dem Einkommensteuergesetz, lässt der Gesetzgeber zu, dass eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes im Rahmen der Gebäudeabschreibung angesetzt werden kann. Der Gesetzgeber hat jedoch nicht geregelt, wie der Nachweis einer tatsächlich kürzeren Restnutzungsdauer erfolgen soll.

Wie sieht die bisherige Entwicklung zu Gutachten für die Restnutzungsdauer von Immobilien?

Die Möglichkeit des Nachweises einer kürzeren Restnutzungsdauer und somit einer höheren steuermindernden Abschreibung hat in den letzten Jahren in der Praxis deutliches Interesse geweckt. Daher versuchten zahlreiche Grundstückseigentümer über verschiedene Wege eine kürzere Restnutzungsdauer zu erzielen.

Natürlich sind daraufhin einige Fälle vor Gericht gelandet, da die Finanzverwaltung eine andere Meinung zum Umfang des Nachweises hatte als viele Grundstückseigentümer und später auch als die höchstrichterliche Rechtsprechung.

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 28.07.2021, welches (bisher) von der Finanzverwaltung nicht angewandt wird, entschieden, dass man sich grundsätzlich „jeder Darlegungsmethode“ bedienen kann, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint und dass ein Bausubstanzgutachten explizit nicht notwendig ist. Natürlich sollte die fachliche Argumentation durch einen geeigneten Sachverständigen nachvollziehbar sein.

Höhere Hürden für Anerkennung des Restnutzungsdauergutachtens

Aufgrund dieses Urteils gingen bei der Finanzverwaltung eine Vielzahl von „Restnutzungsdauergutachten“ in verschiedensten Formen und in unterschiedlicher fachlicher Qualität ein.

Daraufhin veröffentlichte das Bundesfinanzministerium das Schreiben vom 22.02.2023, worin für die Praxis sehr hohe Hürden hinsichtlich des Nachweises einer kürzeren Restnutzungsdauer finanzamtsintern vorgegeben wurden.

Anschließend kam wieder ein Fall zum Bundesfinanzhof, der erneut mit Urteil vom 23.01.2024 Stellung zur Thematik „Restnutzungsdauergutachten“ nahm. Dabei wurde klargestellt, dass die Restnutzungsdauer auch durch die korrekte Anwendung der Immobilienwertermittlungsverordnung dargelegt werden kann. Wichtig dabei ist, dass ein geeigneter Sachverständiger die Berechnungen vornimmt. Der Bundesfinanzhof hat sogar explizit der Finanzamtsauffassung, niedergeschrieben in dem vorgenannten Schreiben des Bundesfinanzministeriums, widersprochen und die überhöhten Anforderungen an einen Nachweis zurückgewiesen. Auch dieses Urteil wendet die Finanzverwaltung (bisher) nicht an.

Zwischenzeitlich waren Bemühungen vorhanden, das Gesetz bzw. die Durchführungsverordnung mit höheren Anforderungen des Nachweises anzupassen, die jedoch (vorläufig) nicht weiterverfolgt wurden.

Ende der strengen Vorgaben des BMF zum Restnutzungsdauergutachten

Nun hat das Bundesfinanzministerium in einem Schreiben mit Datum vom 01.12.2025 das vorgenannte Schreiben mit den überhöhten Anforderungen an einen Nachweis zur kürzeren Restnutzungsdauer aufgehoben.

Welche Auswirkungen hat diese Auswirkung in der Praxis bei der Gebäudeabschreibung?

Damit bestehen derzeit nur noch die vorgenannten Urteile der höchstrichterlichen Rechtsprechung zum Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer. Wie die einzelnen Finanzämter damit umgehen, ist derzeit noch nicht bekannt, jedoch gibt es mit der Aufhebung des Schreibens keine bundesweite strenge Vorgabe der Finanzverwaltung in dieser Frage mehr.

Sofern im Einzelfall Anhaltspunkte bestehen, dass die Gebäuderestnutzungsdauer kürzer als die jeweilige pauschale steuerliche Nutzungsdauer sein könnte, empfiehlt sich aktuell über ein ordnungsgemäßes Restnutzungsdauergutachten nachzudenken.

Wichtig hierbei:

• Der Sachverständige sollte in jedem Fall öffentlich bestellt und vereidigt oder zumindest nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sein.
• Anhaltspunkte für eine kürzere Restnutzungsdauer des Gebäudes sind grundsätzlich ein höheres Gebäudealter und fehlende Modernisierungen.

Sofern der letzte Anschaffungszeitpunkt nicht zu weit in der Vergangenheit liegt, kann im Einzelfall durchaus eine beträchtliche Steuerminderung erreicht werden. Maßgebende Modernisierungen sind dabei die Dacherneuerung inklusive Wärmedämmung, Modernisierungen von Fenstern / Außentüren, Leitungssystemen, Heizungsanlagen, Bädern, des Innenausbaus sowie die Wärmedämmung von Außenwänden und die wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung.

Individuelle Strategie für den Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie – lassen Sie sich jetzt beraten

Künftig ist leider nicht auszuschließen, dass das Thema nochmals aufgegriffen wird und hinsichtlich der Voraussetzungen für den Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer anderweitig reguliert werden könnte.

Aus diesem Grund empfehlen wir eine individuelle Beratung und Begleitung bei der Durchsetzung eines nach der Rechtsprechung ordnungsgemäßen Nachweises einer kürzeren Restnutzungsdauer für Zwecke der Gebäudeabschreibung. Sprechen Sie uns gerne an.

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